Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). На объект незавершенного строительства, который планируется продать, должно быть зарегистрировано право собственности (п. 16 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Право собственности на объект недвижимого имущества возникает у покупателя с момента государственной регистрации такого права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Бухгалтерский учет
Средства на строительство объекта основных средств отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», на субсчете 08.3 «Строительство объектов основных средств» согласно инструкции по применению план счетов бухгалтерского учёта, утвержденной приказом Минфина РФ от 31.10.2000 номер 94н. Доходы и расходы от продажи такого объекта являются прочими и признаются во время покупки согласно п. 7, 10.1, 16, пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, п. 11, п. 14.1, п. 19 ПБУ 10/99. До момента вступления в силу госрегистрации перехода права собственности на недвижимость продавец может занести проданный объект недвижимости на 45 счет «Товары отгруженные», на субсчет 45.04 «Переданные недвижимости».
Налог на прибыль
Доход от реализации признается на дату подписания акта приемки-передачи. На эту же дату спишите затраты на строительство в расходы (п. 3 ст. 271, подп. 2 п. 1 ст. 268 НК). Убыток от продажи полностью относится на уменьшение налоговой базы текущего периода (ст. 268 НК).
НДС
Реализация недвижимости в РФ облагается НДС пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, а момент определения налоговой базы происходит во время передачи имущества по передаточному акту согласно п. 16 ст. 167 НК РФ.
1. Реализация объекта НС (передача по акту без перехода права собственности)
Реализация объектов незавершенного строительсва реализована в базе 1С документом «Операции, введеные в ручную» (Раздел «Операции»)
Рисунок 1 – Документ «Операции».
Кнопкой «Создать» создать, выбираем вид документа «Операции». В поле от укажите дату передачи объекта незавершенного строительства (без перехода права собственности на него) покупателю по передаточному акту. По кнопке «Добавить» заполняем табличную часть.
Проводки № 1 (Признан доход в НУ от продажи объекта НС): Дебет (счет расчетов покупателей и заказчиков, покупатель, договор) – Кредит счет 91.01 «Прочие доходы» и аналитику к нему. Колонку Сумма не заполняйте (доход в БУ будет признан на дату перехода права собственности на объект недвижимости). В колонке Сумма НУ Дт укажите сумму выручка+НДС. В колонке Сумма НУ Кт укажите сумму выручки без НДС
Рисунок 2 – Создание операции. Проводки № 1.
Проводки № 2 (Передан покупателю без перехода права собственности объект НС): Дебет 45.04 «Переданные объекты недвижимости» и аналитику к нему – Кредит 08.03 «Строительство объектов основных средств» и аналитику к нему. в колонках Сумма, Сумма НУ Дт, Сумма НУ Кт укажите себестоимость объекта – 22 105 руб.
Рисунок 3 – Проводка № 2.
Проводка № 3 (Учтена в расходах в НУ стоимость переданного покупателю объекта НС): Дебет 91.02 «Прочие расходы» и аналитику к нем – Кредит 45.04 «Переданные объекты недвижимости». Колонку Сумма не заполняйте (расход в БУ будет признан на дату перехода права собственности на объект недвижимости), в колонках Сумма НУ Дт и Сумма НУ Кт – себестоимость объекта (22 105,00 руб
Рисунок 4 – Проводка № 3.
Кнопка «Записать и закрыть».
2. Исчислен НДС с отгрузки без перехода права собственности
Документ «Отражение начисления НДС»
Рисунок 5 – Документ Отражение начисления НДС.
Кнопкой «Создать» формируем и заполняем документ.
- На вкладке Главная в Поле от укажите дату начисления НДС – дату передачи объекта незавершенного строительства по передаточному акту.
- У ООО нет долга перед участниками по выплате действительной стоимости доли или ее части..
- В полях Контрагент и Договор выберите покупателя и договор с ним.
- В поле Код вида операции выберите код “01 – “Реализация товаров, работ, услуг и операции, приравненные к ней”.
- В поле Документ расчетов выбeрете сформированную операцию.
- Установите флажок Формировать проводки.
Рисунок 6 – Заполнение документа вкладка Главная.
На вкладке Товары и услуги заполняем табличную часть по кнопке «Добавить». Укажите Вид ценности – “Объекты незавершенного строительства
- в колонке Номенклатура по ссылке Показать все сначала выберите тип данных “Объект строительства”, затем сам объект из справочника “Объекты строительства” (наименование объекта отразится в печатной форме счета-фактуры);
- заполните колонки Цена, % НДС, Счет учета НДС (76.ОТ “НДС, начисленный по отгрузке”) и другие.
- Кнопка «Провести».
Рисунок 7 – Заполнение документа вкладка Товары и услуг.
По кнопке ДтКт можно посмотреть результат проведения документа.
Рисунок 8 – Формирование проводок.
Согласно пункту 16 статьи 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче. Нажмите кнопку Выписать счет-фактуру в документе Отражение начисления НДС. Автоматически будет создан документ Счет-фактура выданный, его поля будут заполнены данными из документа-основания, а в форме документа-основания появится ссылка на созданный документ.
Рисунок 9 – Формирование счета-фактуры.
3. Расчет отложенных налогов (месяц передачи объекта покупателю).
Расчет отложенных налоговых активов выполнятся в составе обработки Закрытие месяца. (Операции – Закрытие месяца). Кнопка Выполнить закрытие месяца. По ссылке с названием регламентной операции Расчет отложенного налога по ПБУ 18 выберите Показать проводки и посмотрите результат ее выполнения.
Рисунок 10 – Закрытие месяца.
4. Переход права собственности на объект НС к покупателю.
Отражение перехода права собственности на объект незавершенного строительсва осуществляется документом «Операции, введеные в ручную» (Раздел «Операции»).
Кнопкой «Создать» создать, выбираем вид документа «Операции».
В поле от укажите дату перехода права собственности на объект НС к покупателю. По кнопке «Добавить» заполняем табличную часть.
Проводка № 1 (Признан доход (выручка) в БУ от продажи объекта НС): Дебет (счет расчетов покупателя) – Кредит (91.01 «Прочие доходы» и аналитику к нему) В колонке Суммаотражается выручка с учетом НДС.Сумма НУ Дт и Сумма НУ Кт не заполняется.
Рисунок 11 – Проводка № 1.
Проводка № 2 (Учтена в расходах стоимость переданного покупателю объекта НС (в бух. учете)): Дебет 91.02 «Прочие доходы» и аналитику к нему – Кредит 45.04 «Переданные объекты недвижимости». В колонке Сумма указывается себестоимость (22 105,00 руб). Сумма НУ Дт и НУ Кт не заполняется.
Рисунок 12 – Проводка № 2.
Проводка № 3 (Отражен НДС по реализации объекта НС): Дебет 91.02 «Прочие доходы» и аналитику к нему – Кредит 76.ОТ «НДС, начисленный по отгрузке». В колонке Сумма укажите сумму НДС. Сумма НУ Дт и Сумма НУ Кт не заполняется.
Рисунок 13 – Проводка № 3.
Кнопка «Записать и закрыть».
5. Расчет отложенных налогов при закрытии месяца (месяц перехода права собственности к покупателю).
Расчет отложенных налоговых активов выполнятся в составе обработки Закрытие месяца. (Операции – Закрытие месяца). Кнопка Выполнить закрытие месяца. По ссылке с названием регламентной операции Расчет отложенного налога по ПБУ 18 выберите Показать проводки и посмотрите результат ее выполнения.
